Société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé : précisions sur les justes motifs de retrait
Les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé (sociétés de timeshare) sont régies par la loi 86-18 du 6 janvier 1986. Si ces sociétés ont pu connaître leur heure de gloire, la question du marché secondaire ou du retrait est de plus en plus présente.
La loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques a instauré un droit de retrait des associés, inscrit à l’article 19-1 de la loi de 1986. A l’instar de celui institué par l’article 1869 du Code civil pour les sociétés civiles, ce droit de retrait peut être exercé après autorisation unanime des autres associés, ou par autorisation du juge pour justes motifs. Parmi les justes motifs, le texte prévoit expressément les cas où l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture de l’immeuble.
Un arrêt récent de la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient rappeler les limites au droit de retrait au sein d’une société de temps partagé.
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un couple titulaire de parts au sein d’une SCI en jouissance à temps a fait valoir son droit de retrait pour juste motif, ce dernier étant constitué par l’état de santé d’un des associés. La cour d’appel de Chambéry, par un arrêt du 3 janvier 2023, rejette cette demande, les demandeurs ne justifiant pas de l’impossibilité de céder leurs droits ou de louer l’appartement les semaines où ils avaient la jouissance.
Dans un arrêt du 21 novembre 2024, la troisième chambre civile, de la Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel :
« Ayant retenu que, si M. et Mme [S] démontraient ne pas pouvoir utiliser personnellement l’appartement en cause, ils ne rapportaient pas la preuve de l’impossibilité de céder leurs droits ou de louer l’appartement les semaines où ils en avaient la jouissance, la cour d’appel a pu en déduire qu’ils ne justifiaient pas d’un juste motif de retrait de la société ».
Confirmant sa jurisprudence restrictive, la Cour considère que l’incapacité physique d’utiliser personnellement le bien, même avérée, ne suffit pas à constituer un « juste motif » de retrait. Les demandeurs doivent également prouver l’impossibilité de céder leurs parts ou de louer le bien. À défaut, leur demande devait être rejetée, le retrait étant subordonné à la priorité donnée aux alternatives économiques telles que la vente ou la location.