Garantie des vices cachés : la SCI n’est pas nécessairement un professionnel
Il résulte de l’article 1641 du Code civil que le vendeur doit garantir « les défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine », ou qui en diminuent significativement la valeur. Néanmoins, le contrat peut exonérer le vendeur de cette garantie, à condition toutefois qu’il n’en ait pas eu connaissance (article 1643 du Code civil). A ce titre, le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices, et ne peut se prévaloir d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.
Dans une affaire soumise à la Cour d’appel de Douai, les acquéreurs d’une maison, qu’ils avaient acquises d’une SCI, demandaient la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. L’acte de vente contenant une clause d’exclusion de cette garantie, ils estimaient que la SCI vendeur était par nature un vendeur professionnel, qui ne pouvait donc se prévaloir de l’exclusion contractuelle.
Donnant raison au vendeur, la Cour juge :
Une société civile immobilière, forme sociale qui peut être adoptée sans autre objectif que d’organiser la propriété d’un bien par plusieurs personnes, ne peut être considérée comme étant par essence un vendeur professionnel.
La qualité de vendeur professionnel devait donc être prouvée. Or :
- l’objet social de la SCI était un objet « standard » (« acquisition, administration et exploitation par bail, location ou autrement, de tous les immeubles (…) dont la société pourrait devenir propriétaire » etc.)
- il convenait surtout de prendre en compte « l’activité effective de la société, le caractère ponctuel de la vente litigieuse ou son inscription dans une activité commerciale ou spéculative, les éventuels travaux exécutés par la société dans l’immeuble (…) » [NdA : activité qui est celle d’un marchand de biens, donc par nature commerçante, et non celle d’une société civile]
Or, il n’est pas démontré que l’intimée aurait une activité habituelle d’achat et de revente, serait propriétaire de plusieurs biens dont elle assurerait la gestion et l’entretien, aurait rénové ou restructuré elle-même la maison dont il s’agit, le simple fait qu’elle ait loué l’immeuble pendant plusieurs années étant insuffisant pour lui attribuer un caractère professionnel, caractère qui ne peut être attribué à un simple bailleur, personne physique ou morale.
Dans ces conditions, la SCI de l’Europe ne peut être considérée comme un vendeur professionnel ni, par conséquent présumée connaître les vices, et la clause de non-garantie des vices cachés doit s’appliquer (…) »