Cession de titres de société à prépondérance immobilière : formalisme

Au sens des droits d’enregistrement, est définie comme étant à prépondérance immobilière (article 726 du Code général des impôts – à noter que la définition est différente pour l’imposition des plus-values sur titres) :

 la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé (…) et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, (…) elles-mêmes à prépondérance immobilière. (…)

Les cessions de participations de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au droit d’enregistrement au taux de 5%, quelle que soit la forme de la société ou la nature des titres cédés (actions, parts sociales).

La loi de finances pour 2024 (loi 2023-1322 du 29 décembre 2023, article 119) crée de nouvelles obligations déclaratives en cas de cession de titres de société à prépondérance immobilière. Ainsi, l’acte devra mentionner expressément :

• si la société dont les titres sont cédés est une société mentionnée à l’article 1655 ter (société d’attribution fiscalement transparente) ;
• si la participation cédée confère, directement ou indirectement, le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles (idem) ;
• si le cessionnaire acquitte ou s’engage à acquitter, directement ou non, des dettes contractées auprès du cédant par la société.

Ces nouvelles obligations sont applicables aux cessions intervenues depuis le 1er janvier 2024.