Régime fiscal de la SCCV : le revers de la médaille
Les sociétés civiles de construction-vente sont soumises à un régime de translucidité fiscale spécifique défini à l’article 239 ter du CGI :
Les dispositions du 2 de de l’article 206 [imposition à l’IS des sociétés civiles qui réalisent des opérations commerciales] ne sont pas applicables aux sociétés civiles […] qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.
Les sociétés civiles visées au premier alinéa sont soumises au même régime que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations ; leurs associés sont imposés dans les mêmes conditions que les membres de ces dernières sociétés.
Ainsi, dès lors que la société répond aux deux conditions posées, relatives à l’objet social et à la responsabilité indéfinie des associés, elle bénéficie de ce régime. Elle ne peut d’ailleurs pas opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (article 206, 4e al, c du CGI).
Les règles d’application de l’article 239 ter ont fait l’objet d’une jurisprudence abondante, portant surtout sur la condition relative à l’objet social, condition en réalité étendue à l’activité elle-même.
C’est ainsi que le Conseil d’Etat vient préciser que le régime de translucidité fiscale est applicable dès lors que l’activité de la société est la construction d’immeuble en vue de la revente, peu important que cette activité ne corresponde pas à l’objet social. Affaire à front renversé, puisque, contrairement à l’habitude, les associés étaient des personnes physiques qui n’avaient aucun intérêt à l’application de l’article 239 ter.
Dans l’affaire qui lui était soumise, une SCI avait pour objet principal l’acquisition de terrains, la construction d’immeubles sur ces terrains et leur revente. Elle avait effectivement réalisé une opération de construction-vente, mais, avant l’achèvement de celle-ci, avait modifié ses statuts pour adopter un objet de SCI classique (acquisition, administration, gestion de biens immobiliers). Point important : la société avait opté, dès sa constitution, pour l’imposition de ses résultats à l’IS
L’administration prétendait assujettir les associés de la SCI à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au titre des résultats de la SCI, estimant que, dès lors que l’activité était celle de promotion immobilière, la SCI entrait dans le champ d’application de l’article 239 ter.
La Cour administrative d’appel avait suivi un autre raisonnement : dès lors que la SCI avait une activité commerciale étrangère à son objet social, elle devait être imposée à l’IS.
Le Conseil d’Etat juge, au contraire :
Si une société civile ne saurait utilement se prévaloir de ce que les seules opérations qu’elle a réalisées sont des opérations de construction d’immeubles en vue de la vente pour prétendre bénéficier du régime établi par les dispositions en cause dès lors que son objet social ne comportait pas la construction d’immeubles en vue de la vente, une société remplissant les conditions pour bénéficier de ce régime ne saurait davantage se prévaloir, en l’absence de toute modification de son activité réelle, d’une modification de ses statuts supprimant la mention de l’activité de construction d’immeubles en vue de la vente pour soutenir qu’elle devrait, à raison de cette seule modification, être assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Ainsi, dès lors que l’activité de la société civile est bien la promotion immobilière (construction de l’immeuble en vue de la vente) – et sous réserve que la condition relative à la responsabilité des associés soit respectée, la société civile relèvera du régime de translucidité fiscale de l’article 239 ter.